1. Современная законодательно-нормативная база строительного процесса, изменения Градостроительного Кодекса РФ в 2025-2026 гг.

Правовую основу строительного процесса составляет иерархия нормативных актов, возглавляемая Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ). В 2025–2026 годах в ГрК РФ внесён ряд принципиальных изменений.

ФЗ № 304-ФЗ от 31.07.2025 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (основные положения — с 01.03.2026, ст. 34 — с 01.09.2026):

• С 01.09.2026 разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию не оформляются в виде документа; их наличие подтверждается записью в государственных реестрах.
• С 01.03.2026 упрощена процедура получения разрешений на строительство и ввод: застройщики указывают реквизиты документов, а не представляют сами документы — органы запрашивают их в рамках межведомственного взаимодействия.
• Подтверждением аттестации эксперта является запись в реестре аттестованных лиц (не квалификационный аттестат) (ч. 4.6 ст. 49 ГрК).
• Изменён порядок уведомлений о начале/окончании строительства.

ФЗ № 548-ФЗ от 29.12.2025 — изменения в систему государственного контроля (надзора): введена обязанность инспектора не препятствовать присутствию представителей СРО при проверках; уполномоченные органы обязаны уведомлять СРО не менее чем за 24 часа до начала контрольного мероприятия в отношении её члена.

Участники строительного процесса (по ГрК РФ): застройщик (ст. 1 п. 16), технический заказчик (ст. 1 п. 22), лицо, осуществляющее строительство (ст. 52), лицо, осуществляющее строительный контроль (ст. 53), орган государственного строительного надзора (ст. 54). Понятие «инвестор» в ГрК РФ отсутствует; в правовом смысле инвестор соотносится с застройщиком или техническим заказчиком по ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999.

2. Нормативы градостроительного проектирования — новая глава ГрК РФ

Нормативы градостроительного проектирования (НГП) регулируются главой IV.1 ГрК РФ (ст. 29–29.4). НГП — совокупность расчётных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного и регионального значения, а также показателей доступности таких объектов.

Виды НГП: федеральные (утверждаются Правительством РФ), региональные (органами государственной власти субъектов), местные (органами МСУ).

Ввод объекта в эксплуатацию выступает заключительной формой обязательного подтверждения соответствия объекта требованиям документов планирования и зонирования (ст. 55 ГрК). При выдаче разрешения на ввод орган проверяет соответствие объекта ГПЗУ, ПЗЗ, разрешению на строительство.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — с 01.03.2026 исключено требование включать в ПЗЗ положения об изменении ВРИ земельных участков гражданами и организациями (ФЗ № 295-ФЗ от 31.07.2025, ст. 30 ГрК). Одновременно введена глава II.1 Земельного кодекса о видах разрешённого использования.

Документация по планировке территории: проект планировки (ст. 42 ГрК), проект межевания (ст. 43 ГрК), градостроительный план земельного участка (ГПЗУ, ст. 57.3 ГрК). С 01.03.2026 введена ч. 13 ст. 43 ГрК: ВРИ ряда земельных участков определяется утверждённым проектом межевания территории независимо от регламентов (ОЭЗ, СЭЗ, транспортные и линейные объекты и др.).

При подготовке разрешительной документации застройщик взаимодействует с: органом местного самоуправления (выдача ГПЗУ, разрешения на строительство/ввод), органом государственной власти субъекта (госэкспертиза, объекты регионального значения), Росреестром, ресурсоснабжающими организациями (технические условия).

3. Предоставление технического плана как новое необходимое условие ввода в эксплуатацию

Правовая основа: ч. 10.1 ст. 55 ГрК РФ — «Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства».

Технический план подготавливается кадастровым инженером на основании проектной документации и разрешения на строительство (ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015, ст. 24).

С введением ФЗ № 304-ФЗ от 31.07.2025 (с 01.09.2026) обязательным приложением к выписке из реестра разрешений на ввод ОКС в эксплуатацию, направляемой в орган регистрации прав, является технический план — это создаёт прямую связь между выпиской из реестра и последующей постановкой объекта на кадастровый учёт и регистрацией прав.

Требования к техническому плану: соответствие сведений о характеристиках объекта параметрам, указанным в разрешении на строительство и проектной документации; наличие сведений о координатах характерных точек контура; сведения о материале стен, количестве этажей, площади.

Отсутствие или несоответствие технического плана является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию (ч. 6 ст. 55 ГрК РФ). Застройщик обязан обеспечить подготовку технического плана заблаговременно — до подачи заявления о вводе, что следует учитывать при планировании сроков финальной стадии строительства.

4. Нормативные документы, регламентирующие порядок ввода в эксплуатацию

Основу правового регулирования составляют:

• ст. 55 ГрК РФ — порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (определение, состав документов, сроки, основания отказа);
• ст. 54 ГрК РФ — государственный строительный надзор; Заключение о соответствии (ЗОС) выдаётся органом ГСН как итог надзора;
• Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 — порядок осуществления государственного строительного надзора;
• Приказ Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр — форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (до перехода на реестровую модель, т.е. до 01.09.2026);
• Административные регламенты выдачи разрешений, принятые органами исполнительной власти субъектов РФ и органами МСУ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий: выполнение строительства/реконструкции в полном объёме; соответствие построенного объекта разрешению на строительство и проектной документации; соответствие параметров объекта ГПЗУ, ПЗЗ, проекту планировки и межевания территории.

Заключение о соответствии (ЗОС) — документ, выдаваемый органом государственного строительного надзора, подтверждающий, что построенный/реконструированный объект соответствует требованиям проектной документации и технических регламентов. ЗОС необходимо для объектов, строительство которых подлежит государственному строительному надзору. С 07.01.2025 введена унифицированная форма ЗОС (Приказ Минстроя России). ЗОС включает сведения о застройщике, проекте строительства, результатах проверки соответствия.

С 01.09.2026 (ФЗ № 304-ФЗ) разрешение на ввод в эксплуатацию не оформляется в виде документа: наличие разрешения подтверждается записью в государственном реестре разрешений на ввод ОКС в эксплуатацию. Ведение реестра — в ГИСОГД субъектов РФ для разрешений, выдаваемых региональными и муниципальными органами.

5. Состав исполнительной документации при сдаче объекта

Состав и порядок ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте ОКС установлен Приказом Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр (ред. от 23.06.2025).

Исполнительная документация ведётся лицом, осуществляющим строительство (подрядчиком/генподрядчиком) в соответствии с ч. 6 ст. 52 ГрК РФ. Допускается ведение как на бумажном носителе, так и в форме электронных документов (без дублирования на бумаге).

Состав исполнительной документации:

1. Акты освидетельствования скрытых работ — оформляются до начала последующих работ, препятствующих проверке; обязательны для каждого вида скрытых работ; подписываются лицом, осуществляющим строительство, представителем застройщика/технического заказчика и (при наличии ГСН) представителем органа надзора;
2. Акты освидетельствования ответственных конструкций — оформляются при завершении строительства конструктивных элементов, влияющих на безопасность объекта;
3. Акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения;
4. Исполнительные геодезические схемы (исполнительная съёмка);
5. Общий журнал работ (ведётся на протяжении всего строительства);
6. Специальные журналы работ (бетонных, сварочных, антикоррозионных работ и др.);
7. Журнал авторского надзора;
8. Документы, подтверждающие соответствие применённых строительных материалов и изделий (сертификаты, паспорта, результаты испытаний);
9. Паспорта на оборудование;
10. Акты испытаний инженерных систем и оборудования.

6. Порядок приемки объектов, рабочие и приёмочные комиссии

Порядок приёмки объектов в эксплуатацию в части государственного строительного надзора регулируется ст. 54–55 ГрК РФ и Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 № 54. Рабочие комиссии применяются для предварительной проверки объектов (прежде всего производственного назначения) в соответствии со СНиП 3.01.04-87 и ведомственными нормами.

Этапы приёмки:

• Подготовительный: застройщик/технический заказчик проверяет полноту исполнительной документации, выявляет и устраняет дефекты;
• Итоговая проверка органом ГСН: проводится по заявлению застройщика, в ходе которой инспектор проверяет соответствие объекта проектной документации и техническим регламентам; составляется акт итоговой проверки;
• Выдача ЗОС: при отсутствии выявленных нарушений орган ГСН в течение 10 рабочих дней выдаёт заключение о соответствии;
• Направление в уполномоченный орган заявления о выдаче разрешения на ввод: предельный срок рассмотрения — 5 рабочих дней; орган проводит осмотр объекта (по усмотрению).

Допустимые недостатки для получения ЗОС: отступления, не влияющие на безопасность объекта и конструктивные характеристики; недостатки, которые могут быть устранены в ходе дальнейшей эксплуатации. Отклонения от проекта, влияющие на безопасность, являются основанием для отказа в выдаче ЗОС.

Документы для получения разрешения на ввод (ст. 55 ч. 3 ГрК РФ): правоустанавливающие документы на земельный участок; ГПЗУ (либо реквизиты — с 01.03.2026 по ФЗ № 304-ФЗ); разрешение на строительство; акт приёмки объекта (при наличии договора строительного подряда); ЗОС (для объектов, подлежащих ГСН); технический план; схема расположения объекта на земельном участке.

С 01.03.2026 (ФЗ № 304-ФЗ): застройщик вправе не представлять большинство документов, указав лишь их реквизиты — уполномоченный орган запрашивает их самостоятельно по межведомственным каналам. Исключение: правоустанавливающие документы на землю, если права не зарегистрированы в ЕГРН.

7. Проверка соответствия вновь созданного объекта проектной документации и техническим регламентам

При выдаче разрешения на ввод уполномоченный орган проверяет (ст. 55 ч. 5 ГрК РФ):

• соответствие объекта требованиям к назначению, параметрам и размещению, установленным ГПЗУ;
• соответствие объекта разрешению на строительство;
• соответствие параметров объекта проектной документации (для объектов с ГСН — подтверждается ЗОС).

Технические регламенты, которым должен соответствовать объект: Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (ФЗ № 384-ФЗ от 30.12.2009); технические регламенты о требованиях пожарной безопасности (ФЗ № 123-ФЗ), санитарные нормы и правила.

Документы стандартизации: обязательного применения — перечень национальных стандартов и сводов правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 28.05.2021 № 815 (перечень обязательных к применению), добровольного применения — иные национальные стандарты (ГОСТ) и своды правил (СП).

Строительный контроль (ст. 53 ГрК РФ): застройщик/технический заказчик обязаны осуществлять контроль соответствия проектной и рабочей документации; с 01.03.2026 (ФЗ № 507-ФЗ) — с обязательными ссылками на рабочую документацию. Результаты фиксируются актами освидетельствования. ФЗ № 507-ФЗ ужесточил требования: контроль обязателен на критических этапах — до закрытия конструкций и инженерных сетей последующими работами.

8. Соотношение технического перевооружения и реконструкции

Разграничение имеет принципиальное значение: реконструкция требует разрешения на строительство, проектной документации, государственной экспертизы и разрешения на ввод в эксплуатацию; техническое перевооружение — как правило, нет.

Реконструкция ОКС (п. 14 ст. 1 ГрК РФ) — изменение параметров ОКС, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение, замена несущих конструкций, изменение инженерных систем, если оно влечёт изменение параметров.

Техническое перевооружение — понятие в ГрК РФ отсутствует, применяется в налоговом законодательстве (ст. 257 НК РФ) и нормах промышленной безопасности: комплекс мер по совершенствованию производства путём замены и модернизации оборудования без изменения строительного объёма и назначения зданий и сооружений.

Позиция Ростехнадзора: если при техническом перевооружении ОПО не затрагиваются конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности ОКС, не превышаются предельные параметры разрешённого строительства — это не реконструкция; экспертиза ПД не требуется. Если же меняется строительный объём, назначение зданий, категория взрывопожарной и пожарной опасности — необходима экспертиза как при реконструкции.

9. Ввод в эксплуатацию линейных объектов и сетей ИТО

Линейные объекты (ЛО) — линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные и железные дороги, водопроводы, канализация и иные объекты, перечень которых установлен п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ.

Особенности: разрешение на строительство и разрешение на ввод выдаётся в зависимости от значения объекта (федеральное, региональное, местное). Для линейных объектов федерального значения — Правительство РФ, регионального — органы государственной власти субъекта. Градостроительный план земельного участка для ЛО не выдаётся — вместо него используется проект планировки и межевания территории (ч. 1.1 ст. 55 ГрК).

Порядок ввода ЛО в эксплуатацию: в целом аналогичен общему (ст. 55 ГрК), но имеются особенности в составе документов: вместо ГПЗУ — проект планировки и проект межевания территории. Допускается поэтапный ввод линейных объектов по отдельным частям (в соответствии с утверждёнными этапами строительства в проектной документации).

Сети инженерно-технического обеспечения (СИТО): тепловые сети, газопроводы, электрические сети, системы водоснабжения и водоотведения. Ввод СИТО, не являющихся самостоятельным ОКС (внутриплощадочные сети, проходящие в составе объекта), осуществляется в составе основного объекта. СИТО как линейные ОКС — в соответствии с общим порядком ст. 55 ГрК.

Временная эксплуатация линейных объектов инфраструктуры: Постановление Правительства РФ от 23.01.2021 № 35 — возможность принятия линейного объекта во временную эксплуатацию с последующим оформлением разрешения на ввод. Организация, принявшая линейный объект во временную эксплуатацию, обязана осуществлять его техническое обслуживание и принять все меры к получению разрешения.

10. Особенности ввода в эксплуатацию опасных производственных объектов

Правовую основу составляют ст. 8 ФЗ № 116-ФЗ от 21.07.1997 «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» и ст. 55 ГрК РФ. Согласно п. 4 ст. 8 ФЗ № 116-ФЗ, ввод в эксплуатацию ОПО осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности, при наличии заключения Ростехнадзора.

Дополнительные требования при вводе ОПО:

• Экспертиза промышленной безопасности (ЭПБ): для технических устройств, зданий и сооружений на ОПО I–III классов опасности. С 01.09.2025 введены изменения в правила проведения ЭПБ (Приказ Ростехнадзора от 29.01.2025 № 29);
• Регистрация ОПО в государственном реестре (Постановление Правительства РФ от 24.11.1998 № 1371): идентификация объекта, определение класса опасности, подача документов в Ростехнадзор, получение свидетельства о регистрации;
• Лицензирование эксплуатации ОПО I–III классов опасности;
• Декларация промышленной безопасности (для I–II классов опасности);
• Страхование ответственности за причинение вреда при эксплуатации ОПО.

Только после выдачи Ростехнадзором заключения о соответствии ОПО требованиям промышленной безопасности подаётся заявление о выдаче разрешения на ввод в уполномоченный орган по ГрК РФ.

11. Функции Заказчика и Подрядчика и их ответственность при приёмке объектов

Разграничение функций осуществляется на основе ГрК РФ и ГК РФ (гл. 37, § 3).

Застройщик/технический заказчик (ст. 749, 753 ГК РФ, ст. 52 ГрК РФ): организует строительный контроль; принимает объект по акту приёмки-передачи; проверяет соответствие объекта проектной документации и условиям договора; обеспечивает получение разрешения на ввод в эксплуатацию; несёт ответственность за соответствие объекта проектной документации перед органами государственного строительного надзора.

Подрядчик (лицо, осуществляющее строительство, ст. 52 ГрК): обязан строго выполнять проектную и рабочую документацию; ведёт исполнительную документацию; осуществляет строительный контроль в части своих работ (ст. 53 ГрК); несёт ответственность за качество выполненных работ. ФЗ № 507-ФЗ от 28.12.2025 усилил контроль за критическими этапами строительства; акты освидетельствования скрытых работ подписываются подрядчиком в обязательном порядке.

Гарантийный срок: не менее 5 лет со дня подписания акта приёмки объекта по договору строительного подряда (ст. 756 ГК РФ). Застройщик вправе предъявить требования к подрядчику в пределах этого срока при обнаружении недостатков.

Виды ответственности за нарушения при строительстве и приёмке:

• Административная: ст. 9.4 КоАП РФ — нарушение обязательных требований в области строительства (штраф для юрлиц — до 300 000 руб., при повторном нарушении — до 600 000 руб.); ст. 9.5 ч. 5 КоАП РФ — эксплуатация без разрешения на ввод (для юрлиц — до 1 000 000 руб.);
• Гражданско-правовая: возмещение убытков, неустойка по договору строительного подряда;
• Уголовная: ст. 293 УК РФ (халатность) — при нарушении повлёкшем тяжкие последствия для жизни и здоровья.

12. Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости

Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданный объект осуществляются одновременно (п. 1 ч. 3 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»). Основание — ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ.

Документы для кадастрового учёта и регистрации прав: разрешение на ввод в эксплуатацию (до 01.09.2026 — документ, с 01.09.2026 — выписка из реестра разрешений на ввод); технический план (подготавливается кадастровым инженером); правоустанавливающий документ на земельный участок.

С 01.03.2025 юридические лица обязаны подавать заявления в Росреестр исключительно в электронной форме (Приказ Росреестра). С 01.09.2026 (ФЗ № 304-ФЗ): обязательным приложением к направляемой в Росреестр выписке из реестра разрешений на ввод является технический план — орган власти направляет выписку и технический план в Росреестр самостоятельно (межведомственное взаимодействие).

Возможность регистрации без разрешения на ввод: допускается только для объектов, для строительства которых разрешение на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, ст. 40 ч. 12 ФЗ № 218-ФЗ) — на основании технического плана и декларации об объекте недвижимости.

13. Правовой статус объектов незавершённого строительства

Объекты незавершённого строительства (ОНС) признаются объектами недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ), права на которые подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

Оформление ОНС: кадастровый учёт и регистрация прав осуществляются на основании технического плана ОНС (ст. 40 ч. 9-10 ФЗ № 218-ФЗ); технический план подготавливается кадастровым инженером на основании разрешения на строительство и проектной документации. Регистрация права возможна при условии наличия разрешения на строительство.

Обязательная постановка на учёт: с 01.03.2025 введены новые правила регистрации ранее учтённых объектов; внесение сведений о ранее учтённых ОНС без проведённых кадастровых работ не допускается.

Особенности сделок с ОНС: ОНС может быть предметом купли-продажи, ипотеки, аренды; переход права подлежит государственной регистрации; покупатель приобретает право с обременением в виде необходимости завершить строительство.

14. Разрешение на ввод как основание регистрации объекта недвижимости

Разрешение на ввод в эксплуатацию является документом, подтверждающим создание объекта недвижимости. На основании ст. 55 ч. 10 ГрК РФ и ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ разрешение на ввод служит основанием для постановки объекта на государственный кадастровый учёт и регистрации прав.

С 01.09.2026 (ФЗ № 304-ФЗ от 31.07.2025): ввод ОКС в эксплуатацию, подтверждённый записью в реестре разрешений на ввод ОКС, является основанием для ГКУ и/или регистрации прав; орган власти, внёсший запись, направляет выписку и технический план в Росреестр самостоятельно — упрощение процедуры для застройщика.

15. Административная ответственность за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод

Основная норма: ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ — «Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию».

Размеры штрафов (актуальные):

• граждане: от 2 000 до 5 000 руб.;
• должностные лица: от 20 000 до 50 000 руб.;
• юридические лица: от 500 000 до 1 000 000 руб.

Срок давности привлечения к ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ — 2 года (длящееся правонарушение; исчисляется со дня обнаружения). Правонарушение квалифицируется как длящееся: организация привлекается к ответственности повторно за каждый выявленный факт эксплуатации.

Дополнительные правовые последствия эксплуатации без разрешения на ввод:

• невозможность государственной регистрации права собственности на объект;
• невозможность подключения к системам инженерно-технического обеспечения (энергоснабжение, водоснабжение, газоснабжение);
• риск признания объекта самовольной постройкой и предъявления требования о сносе (ст. 222 ГК РФ);
• невозможность заключения гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды, ипотеки) с незарегистрированным объектом.

Также применяется ст. 9.5.1 КоАП РФ — выполнение инженерных изысканий, осуществление подготовки проектной документации, строительства, реконструкции лицом, не имеющим соответствующего допуска СРО (для юрлиц — штраф от 300 000 до 500 000 руб.).

16. Основные ошибки, влияющие на сроки ввода объекта в эксплуатацию

На основе анализа практики и разъяснений регуляторов выделены следующие системные ошибки:

1. Несоответствие фактически построенного объекта проектной документации: несанкционированные изменения параметров (площадь, этажность, конфигурация), принятые в ходе строительства без внесения изменений в проектную документацию и получения нового/скорректированного разрешения на строительство. Является наиболее распространённым основанием для отказа.
2. Неполный состав или ненадлежащее оформление исполнительной документации: отсутствие актов освидетельствования скрытых работ; неподписание актов всеми обязательными участниками; отсутствие ссылок на рабочую документацию (с 01.03.2026 — обязательно по ФЗ № 507-ФЗ).
3. Несоответствие технического плана фактическим характеристикам объекта: расхождение площадей, координат, этажности. Технический план следует готовить после завершения всех строительных работ, а не по проектной документации.
4. Несвоевременная подача извещения о завершении строительства и заявления о проведении итоговой проверки.
5. Ошибки в разрешении на строительство: несоответствие наименования объекта, адреса, параметров; при смене застройщика — отсутствие переоформления.
6. Проблемы с земельным участком: истечение срока аренды до ввода объекта в эксплуатацию; отсутствие постановки на кадастровый учёт.
7. Отсутствие заключений надзорных органов: пожарная безопасность, СЭЗ, заключение Ростехнадзора.
8. Переоформление проектной документации при внесении изменений в ходе строительства без прохождения повторной экспертизы.

17. Проблемы получения разрешения на ввод при изменениях в проектную документацию

При внесении изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы, возникает вопрос о необходимости повторной экспертизы.

Правовая основа: ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ — изменения, связанные с изменением характеристик безопасности и надёжности, подлежат государственной экспертизе; иные изменения — проверяются в рамках строительного контроля без новой экспертизы.

Случаи обязательной повторной государственной экспертизы:

• изменение конструктивных решений, влияющих на безопасность объекта;
• изменение класса функциональной пожарной опасности;
• изменение степени огнестойкости;
• изменение назначения объекта;
• превышение технико-экономических показателей, установленных заданием на проектирование более чем на 10% (для госконтракта).

Рекомендации по минимизации рисков: перед началом строительства обеспечить высокое качество проектной документации; любые изменения в ходе строительства немедленно документировать и оценивать на предмет необходимости повторной экспертизы; для несущественных изменений — оформлять корректировки рабочей документации с согласованием проектировщика и технического заказчика.